Рефинансирование ипотеки (моргича). Часть 1

 

Рефинансирование ипотеки (моргича). Часть 1

 

Давайте начнём с того, что все вопросы, связанные с ипотекой (mortgage) решать может либо представитель банка (или кредитной компании), либо моргич брокер (mortgage broker). В отличие от представителя банка, брокер имеет возможность работать с любыми банками и кредитными организациями и искать для вас наиболее выгодные предложения на рынке кредитования.

Дело в том, что брокер – это целая профессия. Мы же занимаеся вопросами купли и продажи домов, и когда нашим клиентам нужно решить вопрос с ипотекой, то мы рекомендуем одного из специалистов, с которым мы работаем.

Ипотека берётся на очень длительный срок, обычно на 25-35 лет. Максимальные сроки, условия по первому взносу, годовой процент и другие правила постоянно меняются и могут быть различными в разных банках и кредитных компаниях. Одни нормы регулирует государство, другие нормы регулируют сами финансовые учреждения.

Конечно, на все вопросы о том, как взять ипотеку, и как потом её можно рефинансировать, должен отвечать брокер. Но поскольку я сегодня сам столкнулся с надобностью изменить условия своей ипотеки, то в этой статье (или серии статей), я расскажу, как всё это выглядит с моей стороны, так сказать, со стороны клиента.

Моя ситуация

Три года назад я взял ипотеку в размере 200.000 на 35 лет. Условия были таковы, что первые пять лет я обязывался платить ссуду под 4.94% годовых. По пришествию пяти лет, я могу зайти в банк и обговорить новые сроки и новые процентные по выплате оставшейся части ссуды. Вроде всё просто и всё понятно.

И вот я получаю последний годовой отчёт, где сказано, что из $12.000, которые я заплатил за прошедший год, $9.600 пошло на оплату процентов по ссуде, а сама моя ссуда уменьшилась только на $2.400. Обидно? – не то слово. Тем более, я знаю, что сегодня на рынке ипотеки можно взять ссуду в районе 2.99%, а не 4.94% которые я плачу (ударение на любой слог) сейчас. Вот с такими вводными данными, я позвонил моргич брокеру и спросил, что можно исправить?

Что предложил моргич брокер?

Моргич брокер предложил посчитать. С одной стороны, какие плюсы даёт рефинансирование ипотеки?

1. Уменьшение процента по ссуде.
2. Если цена дома с момента покупки хорошо выросла, то есть шанс в другом месте взять больше ссуду, чем есть сейчас. Так мы и ссуду закроем, плюс получим кусок денег под небольшой процент, который можно пустить на что-то другое. Но думаю, мне это не надо, от долгов надо избавляться. Набрать я уже и так набрал, что «мама – не горюй».

Какие минусы делать рефинансирование ипотеки?

1. Штраф и выплата неустойки текущему банку за разрыв пятилетнего контракта.
2. Оплата всяких документов по оформлению новой ссуды.

Условия задачи

Вот теперь задача моргич брокера сопоставить все плюсы и минусы, проявить максимум профессионализма и дать мне все цифры. Причём цифры реально должны быть все, чтобы я мог заранее знать всё, за что мне придётся заплатить при переоформлении. Сюрпризов здесь быть не должно. Только после этого можно будет принимать окончательное решение.

Что я по этому повод думаю?

Вот грубо (очень грубо) говоря, если у меня было $195.000 ссуда, под 4.94% годовых, то я заплатил за год $9.600 – это понятно. Такими темпами, за следующие два года до окончания пятилетнего строка мне надо будет заплатить примерно $18.000. А если я поменяю процент на 2.99%, то за следующие два года я заплачу за процент примерно $11.000. Уже получаем выгоду в $7.000.

Самый главный вопрос на повестке дня.

А хватит ли семи тысяч долларов, чтобы покрыть все штрафы за разрыв одной ссуды и за оформления другой? А если хватит, много ли мне останется, много ли я на этом выиграю? Как непрофессионала, меня гложут сильные сомнения.

Я понимаю, если бы мне принципиально важно было бы за счёт того, что дом подорожал, вытащить дополнительный большой кусок денег под маленький процент. Например, я бы второй дом хотел бы купить и сдать его на съём. Вытащенные деньги ушли бы на первоначальный взнос на покупку второго дома. Достаточно людей поступают именно так, и это называется «покупка недвижимости с целью инвестиции» (об этом надо будет подготовить отдельную статью). Мой дом пока не подорожал настолько, чтобы из новой ссуды вырулить достаточный кусок денег на первый взнос за второй дом, поэтому, такой вариант для себя я пока не рассматриваю.

В данный момент я ожидаю ответа и математической раскладки от моргич брокера. Что мне насчитают, и что я решил? – расскажу во второй части статьи на эту тему.

Александр Черняков (204) 995-0734



blog comments powered by Disqus